本报记者 毛艺融

从首批公募REITs（不动产投资信托基金）上市以来，上海证券交易所（以下简称“上交所”）持续引领重点领域项目推进扩募，为REITs市场发展提供主要驱动力。

目前沪市首批基础设施公募REITs扩募项目，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT上市交易后，沪市迎来了更多REITs项目宣布扩募的消息。

2024年以来，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募申请已获中国证监会、上交所受理，华夏北京保障房REIT扩募项目已收到上交所反馈意见，国泰君安东久REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告，上交所REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局日渐成形。

扩募推动REITs市场规模增长

扩募是实现REITs市场规模增长的主要方式，也是REITs产品外延式增长的重要途径。目前我国REITs市场也已探索并成功落地了首批REITs扩募项目。

2022年5月31日，上交所发布并施行REITs扩募规则；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT等首批基础设施公募REITs扩募项目正式在上交所上市。

市场人士认为，扩募项目的落地，充分激发了市场主体的参与热情，支持运作良好的REITs通过扩募机制做优做强，健全了正向激励机制，发挥了REITs产品作为资产上市平台的长期战略价值，体现REITs平台的可持续发展能力。

2024年以来，沪市REITs市场共有6单REITs发布扩募公告，其中4单已经受理。从行业分布来看，发布扩募公告的REITs项目涵盖了产业园、清洁能源、保障房等多个领域。

在REITs项目扩募消息不断出现的同时，基金管理人、原始权益人等纷纷表示，通过扩募机制将越来越多的优质资产推向基础设施REITs市场，为REITs市场的生态建设贡献力量。

沪市REITs扩募加速推进

上交所REITs市场正不断注入新的活力，不仅通过扩募机制为投资者提供更多范围、更多种类的优质投资机会，而且通过不断完善制度建设，推动REITs底层资产运营能力不断提升，提高资产质量、注重投资者回报，引领市场行稳致远。

目前申报扩募的项目中，保障性租赁住房行业最为积极踊跃。沪市扩募推进项目中3单为保障性租赁住房，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT。

华夏北京保障房REIT作为北京市重要的保障性住房REITs产品，备受市场关注，且二级市场表现优异。此次扩募也积极推进，走在前列，已收到上交所反馈意见。新购入项目为北京房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园。

北京保障房中心有限公司财务管理部部长黄宁表示，北京保障房中心持有的公租房资产占北京市公租房总量的50%以上，是保障房领域的“稳定器”和“压舱石”。因此，华夏北京保障房REIT具备丰富的扩募潜在资产。

华夏基金华润有巢REIT作为上海市重要的保障性租赁住房REITs产品，此次扩募资产为上海市闵行区的有巢马桥项目，是上海市保障性租赁住房示范项目。

有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔对《证券日报》记者表示，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产。目前，华夏基金华润有巢REIT扩募也已经被证监会、上交所受理。

此外，中金厦门安居REIT公告了扩募计划，此次拟购入资产位于厦门市岛内的思明区和湖里区。作为厦门市重要的保障性租赁住房REITs产品，2024年中金厦门安居REIT已实现分红收益达4.65%，基金上市以来已实现分红收益为8.27%。

创新机制陆续涌现

在各行业REITs扩募加速推进的同时，涌现出大类行业资产混包等创新机制。

作为今年第一单获受理的扩募项目，中航京能光伏REIT本次拟购入基础设施项目为位于云南省保山市腾冲市的苏家河口水电站项目和松山河口水电站项目。这也是国内首单跨区域探索光伏+水电资产混装的扩募项目。

根据招募说明，两个水电站项目拟募集规模为28.6亿元。经测算，扩募前内部收益率（IRR）为5.88%，扩募后IRR为6.46%，扩募后IRR相比扩募前提升了0.58%。未来若是成功获批，公募REITs有望实现从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。

上交所有关负责人表示，未来将继续优化扩募机制，持续引导基础设施REITs提高规范运作水平、督促各参与方积极履职尽责，促进基础设施项目提升运营质效和投资者回报，形成“投融方互信、投融端协同、投融资畅通”的市场生态，打造透明、规范、具有成长性的REITs市场。

（编辑 王江浩）