北京某老小区 每日经济新闻资料图
“为啥说北京老破小，都是年轻人在接盘？”
两天前，有博主在小红书上只发了这一句话，就引发了近300条跟评。这是一条新的流量赛道——“老破小”博主。
而这背后，是许多城市“老破小”走出的独立行情。
易居研究院今年年初发布的一份报告称，一线城市“老破小”类型的二手房价格泡沫已基本消除，从2016年初开始的拉升，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，价格已基本回归到健康状态。
根据各机构统计的数据，今年11月，四大一线城市二手房成交量均实现同比或环比的正向增长，创下近年新高。“老破小”在这份成绩单中扮演了关键角色。
10-11月，北京90平方米以下的二手房成交占比约66.3%，刚需仍然占据主导；上海总价300万元以内的二手房成交占比约60%，50-90平方米二手房成交占比超5成；在广州市场，市中心老城区60平方米以下小户型持续呈现增长势头，低总价“上车盘”成交占比上升；深圳总价150万元以下的二手房成交占比约6.9%，环比增长4.1个百分点，增幅居首。
每平方米从4.95万元到3.8万元
作为一名从业十多年的房产中介，张文康（化名）有机会第一时间淘到笋盘。
上个月，合适的标的出现了。深圳罗湖一套小房子有意出售，正好符合张文康的要求——总价低，业主报价相比市场价便宜将近40万元。
“原业主5年前买的，4.95万元/平方米买入，现在3.8万元/平方米卖给我，为什么不买？”张文康认为，“现在的行情，往上求利润很难，但别人让出来的就是我省下来的。”
“有钱就是要买房买地，将来楼市回暖的时候也是有房有地的人‘翻身’机会更大。”见过太多造富神话，张文康比普通人更明白，“土地就是生产资料。”
话虽如此，张文康也做好了与经济周期周旋的准备。他申请了贷款，按照等额本金的方式还款，房租刚好可以覆盖月供利息，“租客帮我还利息，我还本金，以后卖掉不至于亏掉利息，相当于存了几年钱。我的期望是不要跌穿底价。”
像张文康一样的投资客，不在少数。他们就像嗅觉灵敏的猎手，穿梭在砖墙斑驳的城市中心，在超低总价与潜在回报的诱惑下，果断出手。每一次签约，都是一场关于眼光与胆识的博弈。
“核心城区的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段优势，尤其是总价可控，当然长远来看可能还有动拆迁机会，因此会受到部分资金有限的买家青睐，对整体市场而言具有积极的市场影响。”易居研究院研究总监严跃进表示，从另一个角度来看，这背后涉及到很多有改善型住房需求的业主，“老破小”二手房交易活跃也使得这些业主有能力去换房。
“老破小”独立行情半年前就已出现
事实上，今年上半年，曾被市场嫌弃的“老破小”行情就已经出现了。
据《每日经济新闻》此前报道，今年6月，广州中心区楼龄20年以上的二手房源成交周期变短，甚至有不少房源在挂牌一天内“秒售”；杭州5月二手房成交量环比4月虽然有所下降，但“老破小”二手房交易活跃度大增，日均成交量同比增长38%；成都锦江区某老小区仅5月就成交了7套二手房，其中6套的成交周期均在一个月以内。
详见《以前几百天卖不掉的房子，如今挂牌1天“秒售”！多地“老破小”二手房突然火了⋯⋯》
“很多老旧小区二手房价已经跌回到2017年左右的水平，具备一定的性价比，而且很多‘老破小’的租金年化收益甚至能达到2.5%~2.8%，也是一种比较稳妥的投资。”彼时，杭州链家大关商圈一门店经纪人告诉每经记者，这些成交量高的老小区房源面积都比较小、总价低，“一些市中心老小区低价房源基本成交周期就一周时间，普遍议价空间收窄”。
机构统计数据显示，今年以来，四大一线城市二手房成交量持续走高，11月的成交量更是刷新近年成交纪录。北京二手房成交突破1.8万套，同比增长49%，创下20个月以来的新高；上海成交2.4万套，环比增长10%；广州突破1.1万套，同比增长12.1%，创下近年新高；深圳的过户套数为7125套，环比增长16.5%，创下近4年新高。
根据克而瑞监测，以一线城市为代表的典型城市，二手成交集中在市场两头，一头是中高端，另一头是“老破小”。低总价、高性价比是低端市场的核心特征，其中很大一部分因为限制性政策优化，如上海、北京等限购调整后，部分人群拥有了购房资格，因此“上车”户型成为其首选。
比如，广州在9月底全域解除限购后，在大部分区域成交量冲高回落之际，中心城区荔湾走出独立行情。合富研究院称，荔湾二手市场逆势上升，离不开上下九、中山八、陈家祠等老城区热门板块的贡献。“这些以‘老破小’二手房居多的区域，在价格回调到位的行情下，性价比优势更为突出，吸引买家出手抄底。”
“广州一些‘老破小’从放卖到成交，能在一周甚至几天内完成。”合富大数据显示，目前广州二手房市场放盘当中，总价100万元以内的二手房，大部分都是“老破小”。目前，广州首付比例降到15%，总价100万元以内的二手房，首付成本从几万元到十几万元，门槛相当低。
合富研究院认为，超大特大城市房地产发展方略当中，城中村和旧城改造将成主角。市中心“老破小”在旧城改造中将占据越来越重要的地位，这也是选择“老破小”中长线投入的价值所在。