上周，我们深度调研了海南，10天时间，从五指山到整个东线，全部跑了一遍，感触非常多，今天给大家详细说一下。

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第一，海南已经向现实妥协！

在2018年宣布自贸港战略后，海南立刻停止了土地供应，随即全岛执行最严格限购，岛中五指山保亭全面停止地产开发。那个时候给人的感觉是，这个岛要彻底的去地产化。

所以2018年的楼市大事，就是10万置业顾问出海南。

事实上，在2020年和2021年，海南全岛一共供应住宅用地379亩，但全部在西海岸，东岸一块都没有。

2021年和2022年，三亚两年0供应。

2021年，海口仅供应了38亩商品住宅用地。

不过这一切，从2023年开始，一切都变了。

就比如说，你肯定想不到，这些天，三亚最热闹的事，竟然是拍出了史上单价地王。

从20日凌晨5点开始，两家开发商疯狂举牌1064轮，然后楼面价最高、举牌次数最多、拍地时间最长、地价上不封顶的地王就诞生了。

总归就一句话，在整个国内似乎都没有见过这么刺激的拍地场面了！

而这已经是从2023年9月开始，在一年半的时间内，三亚湾拍出的第四块地王。

而在地王的背后，则是海南从2023年起，开始出现的巨大变化。

在土地市场0供应5年后，海南通过拍地和大规模城改，开始全面重启房地产。

所以，如果现在去海南，你看到的景象是：政府一边疯狂卖地；一边大幅度的放松限购；另一边则是将首付降到了15%首付。

最终，这个改开以来国内逼格最高、和雄安新区并称南北双千年大计、站在香港肩上担负着向改革开放深水区攻坚重任的国家级第一自贸港，已经向现实悄然低头！

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第二、海南受经济影响很深。

全东北的有钱人都想在大连买套房；全山东的有钱人都想在青岛买套房；全中国的有钱人都想在海南买套房。

在社会学中，这被称为集体共识。但也这意味着，海南受岛外影响很重。

眼下就是如此。

去年2月在海口调研，一个城市都需要绑定十几万的车位、绑定40万+装修，不能贷款，必须随首付全交。

但这次再去，这些不仅的都取消了。就海口西海岸西区来说，年初的价格比现在，降了有20万。

11月份的数据是，和去年同期比，海口新房降价幅度是-5.3%，三亚新房降价幅度是-4.5%。

降了不少，但和大陆其他城市动辄降幅20%起相比，算是降得较少的。

但尽管如此，在三亚，市区核心区价格已经奔到了2.8万一平，稍远一点就是2.6万一平。崖州湾甚至降回到了2018年，开发商已经开始宣传1.68万起。

去年2月，抱坡新城还在卖4.5万，但是今年再去，已经到了3.3万。虽然，是用工抵房的名义在出。

但数据也出现了最典型的分化。

比如说，三亚湾有四个地王，三个地王已经入市，我们看了其中两个，吉祥16号最小户型111平，万科三亚湾最小户型123平，总价400万起。

这两个产品的典型特征是，卷，将产品往死里卷，万科甚至因此不得不做了内装升级。

华润海棠湾，卖的最好的户型，也是最主力的户型是255平的四房户型，总价1500万起。

在这个产品上，我们能看到三亚湾眼下产品最普遍特征，品质好、贵、装修很豪。

你能想到这么贵的产品，反而是今年海棠湾卖的最好的，一年卖了50个亿。

绿城蓝湾小镇，最新的产品大部分都是叠墅和大平层，最小161平，总价起步要到600万，大平层要到2500万。

绿城的产品力、豪化内装、很贵的价格，这个产品卖的也不错。

这就是海南眼下的市场趋势，一面是刚需盘遇冷、在不断降价；但另一面豪宅越来越大、也越来越贵，但又卖的越来越好。

特别是海南的优质资源地段、优质湾区，在全面放弃刚需，集体往纯改善和豪宅一路狂奔。

这背后的原因是，海南可开发的资源其实并不多了。

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第三、海南可开发的资源并不多了。

海南的几个共识是，买东线、买北纬18°。

但是经过20年的开发周期后，你会发现东线的可开发资源已经接近尾声了。

就说近十年海南最火的三大度假湾区，万宁石梅湾、陵水清水湾、三亚海棠湾。

这里面，清水湾是过去10年内整个海南毋庸置疑的明星湾区和流量湾区。雅居乐清水湾作为区域红盘，最高峰一年销售170亿，不仅是全中国第一成交大盘，还支撑了雅居乐很多年的财务数据。

但雅居乐没有撑过来，暴雷了，作为优质资产的雅居乐清水湾就只能被放上了货架。

所以现在的雅居乐清水湾，基本都卖给了资方，或者被抵押了。这直接导致了雅居乐清水湾被全面叫停。

清水湾另一个明星盘绿城蓝湾小镇已经已经进入尾声，剩余货量又全面做了纯改善和豪宅。

所以，清水湾的时代已经结束了。

石梅湾，这个华润凭一己之力开发打造的明星度假湾区，已经交房了6期，整体也已经成熟了，但这也意味着石梅湾的开发周期也到了中后段。

整体算来，石梅湾不过也就是剩下三四年的开发周期。

所以，石梅湾最新产品也全面走向叠墅和洋房大户型化，价格也跳到了18000以上。

这意味着石梅湾也需要总价200万起了。

至少目前为止，石梅湾是仅存的普通中产可以够得着的优质度假湾区，也是海南对普通中产滨海梦的最后余响。

海棠湾，不用说了，在清水湾落幕、石梅湾进入尾声后，海棠湾就是海南最后的黄金湾区。

所以，海南最顶级的配套，一股脑都塞在了这里。

在落地了9000亩的华润、1600亩的复兴亚特兰蒂斯2期，800亩的中旅；在85万方的超级万象城、太古里、宽窄巷子等一大批商业落地后。

当华润海棠湾255的户型成主流户型，湾区整体户型在140平方以上之后，海棠湾已经彻底的高端化。

毋庸置疑的是，未来10年的海南是属于海棠湾的时代，就像过去10年是清水湾的时代一样。

区别在于，清水湾的时代，是属于全中国三亿中产的海南；海棠湾的时代，是属于纯富人的海南，和普通中产已经渐行渐远了。